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交付了的房子 裝修完又想退了

 房子一直是老百姓關注的熱點,由房產引發的法律糾紛不斷增多。在簽訂房屋買賣合同時要慎重,謹防落入合同陷阱,必要時也可請律師把把關。


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  房子一直是老百姓關注的熱點,房價則是熱點中的熱點。房價上漲,早期買了房子的人慶幸買上了便宜的房子;房價下跌,又后悔房子當初買貴了。
  
面對樓市房價下跌,部分購房者萌發了退房念頭,以未按期交房、樓盤綠化率及環境因素違約、與承諾不相符等各種理由提出退房,由此發生了許多法律糾紛。
  
近日,懷仁縣法院就審理了這樣一起商品房買賣合同糾紛案。
  
2014年11月23日,原告丁某向被告山西金城房地產開發有限公司購買了一套商品房,并簽訂了《商品房買賣合同》。按照合同約定,被告應當在2014年11月30日前交付房屋,但在2015年2月14日,被告才向丁某交付了這套商品房,并辦理了房屋交接手續。之后,丁某還對此房屋進行了裝修。2016年1月14日,丁某突然向法院提起訴訟,稱房屋未交付,請求法院解除其與被告簽訂的《商品房買賣合同》,并要求退還房款。
  
訴訟過程中,丁某的代理律師主張被告房地產公司沒有按約定交付房屋,請求解除合同,并承擔違約責任。針對此主張,被告代理律師認為,被告已經向原告交付了房屋并辦理了交接手續,所出具的《商品房買賣合同》復印件、收據復印件、工商公示信息復印件、物業公司證明、物業管理協議、物業收費收據、裝修許可證等相關證據,證明所售房屋符合交付條件,而且原告丁某已經實際占有使用了此房屋。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條的規定,對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用。原告無權要求解除合同及退房。最后,法院采納了被告代理律師的答辯意見,依法駁回了原告的訴訟請求。
  
山西向吉律師事務所閆海桃律師說,依法簽訂的房屋買賣合同受法律保護,沒有法定情形,不能任意解除或撤銷。被告山西金城房地產開發有限公司已經履行了交付義務,原告在實際占有使用此房屋后又通過訴訟請求解除合同、退還房款,于法無據。我們作為律師,要盡可能運用法律賦予我們和當事人的權利,維護當事人的合法權益。

○延伸

10種情況下法律規定購房者可以退房

根據我國相關法律的規定,什么情況下購房者可以選擇退房?現實中有哪些情形不符合退房條件?5月11日,記者就此訪談了山西向吉律師事務所律師閆海桃。
  山西晚報:根據我國相關法律規定,什么情況下購房者可以選擇退房?
  閆海桃:總體分為約定與法定的退房條件。從目前的法律規定與法院審判實踐來看,除了約定的退房條件實現時可以退房外,還主要有以下10種法律規定的退房事由:
  
1、遲延交付房屋超過一定期限
  
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定,在開發商與購房者約定的交房日,開發商不能交付,經催告后3個月內開發商還不能交房,購房者就可以要求開發商退房。
  
2、開發商缺“證”
  
根據《城市房地產管理法》第四十五條規定與《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定,開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發商證件不全,就屬于違法操作,特別是開發商預售商品房未取得預售許可證,購房者可以要求開發商退房。
  
3、開發商未經購房者同意變更設計
  
根據《商品房銷售管理辦法》第二十四條規定,如果開發商未經購房者同意而擅自變更房屋戶型、結構、朝向、面積等有關設計的情況,購房者可以要求開發商退房。
  
4、非因購房者原因無法得到貸款
  
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第二十三條規定,如果開發商提供的資料不具備擔保貸款條件,購房者因此而不能取得擔保貸款,購房者可以要求開發商退房。
  
5、拿不到產權證
  根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十九條規定,由于開發商的原因,購房者在合同約定的期限內無法得到產權證,買房人就可以要求退房。另外,由于開發商拖欠政府土地出讓金等問題的發生,導致購買這些樓盤的購房者入住多年后無法拿到房屋產權證,購房者也可以要求退房。
  
6、房屋面積誤差超過3%
  
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十四條規定,如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積誤差比絕對值超出3%,購房者可以要求退房。
  7、房屋質量不合格
  根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十二條規定,如果房屋交付使用后,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,購房者可以解除合同,要求退房。
  
8、房屋質量導致嚴重影響居住使用
  根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十三條規定,因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,購房者可以要求退房并要求開發商賠償損失。
  
9、開發商把房子抵押、或者賣給第三人
  
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第八條規定商品房買賣合同訂立后,開發商未告知買受人將該房屋抵押給第三人,或賣給購房者后,又把房子抵押給他人,購房者查明后,就可以要求退房。
  第九條規定,如果開發商故意隱瞞出售房屋之前就把所售房屋抵押,或者故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人,或者隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房的事實。
  
10、開發商采取欺詐手段,誘使購房者與其訂立房屋銷售合同,合同無效,可以要求退房。
  
根據《合同法》第五十二條規定:一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規的強制性規定。這些情況下的退房,可以獲得法院的支持。
  山西晚報:現實中有哪些情形是不符合退房條件的?
  閆海桃:購房者的退房理由既不符合法定條件,又不屬于約定退房條件,這類的退房理由非常多,常見的情形有:
  
1、購房者實際占有、使用房屋后要求退房
  根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十一條的規定,對房屋的轉移占有,視為房屋的交付使用,當事人再以未交付為由要求退房的,法院是不予支持的。
  同時根據第六條規定,當事人約定以辦理備案登記手續為商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。可見如果購房者實際占有、使用房屋后要求退房的,法院也是不支持的。
  2、房屋面積誤差未超過3%要求退房
  根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十四條規定,在房屋面積誤差不超過3%時,法律規定按照合同約定的價格據實結算,購房者要求解除合同、要求退房的法院不予支持。
  
3、非因房屋質量問題影響正常居住使用而要求退房
  根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十三條規定,如果購房者不是以質量問題影響正常居住而要求退房,法院是不予支持的。除非是周邊環境威脅到生命安全,如有輻射、有害物質嚴重超標等。
  
4、因商品房預售合同未辦理登記備案手續要求解除合同
  
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第六條規定,當事人以商品房預售合同未登記備案手續為由,請求解除合同,法院是不予支持的。
  
山西晚報:總體上怎么看待“退房”這件事?
  閆海桃:目前的房地產業確實處于低迷時期,購房者維權意識增強,但切忌盲目維權。提示各位購房者,為正當權益維權理所應當,但是以與上述四類相似的理由提起退房訴訟一般不會得到法院支持。退房是對合同狀態的一個重大變更,基于我國法律盡量維護合法交易的立法精神,為維護正常交易秩序,除非《商品房買賣合同》約定,其他一般只有在房屋主體結構質量不合格、長時間違約不能交房、面積出入較大等上述各項法定退房事由出現,致使購房者不能實現合同目的時,購房者要求解除合同、退還房款的訴訟請求才可能得到支持,否則,草率提起退房訴訟,只會浪費當事人的人力、物力、財力,同時也是對司法資源的浪費。同時也提醒廣大購房者在簽訂購房合同時要慎重,謹防落入合同陷阱,必要時也可請律師把把關。(記者 劉俊卿)

資訊標簽:房子

 責任編輯: 張莉

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